Bapa pusat membeli-belah Amerika, arkitek kelahiran Austria, Victor Gruen, membayangkan pusat membeli-belah itu sebagai sejenis pusat bandar gaya Eropah untuk pinggir bandar Amerika. Dia melihat pusat membeli-belah sebagai jalan utama yang dikawal oleh iklim, dengan pejabat pos, pasaraya dan kafe, yang terletak di tengah-tengah kompleks besar dengan sekolah, taman, pusat perubatan dan kediaman. Anda tidak perlu memandu sama sekali. Gruen menemui kereta yang menjijikkan.
Tetapi hanya sebahagian daripada wawasan Gruen yang ditangkap: kotak abu-abu yang terkawal iklim, terkenal dengan menggalakkan kebudayaan kereta daripada menghentikannya. Pada tahun 1978, orang tua Gruen mengamalkan apa yang menjadi ideanya.
"Saya ingin mengambil kesempatan ini untuk menafikan ayah dan keluarga untuk semua, " katanya. "Saya enggan membayar nafkah kepada perkembangan bajingan itu. Mereka memusnahkan bandar-bandar kita. "
Hari ini, bersiar-siar di sekitar University Place di kampung halaman saya di Chapel Hill, North Carolina, saya terkejut dengan bagaimana, baik, seperti Gruen. Di samping kedai-kedai, kebanyakannya adalah butik tempatan, terdapat sebuah gim besar 24-jam, sebuah studio CrossFit, sebuah sekolah kecantikan, stesen radio AM tempatan, sebuah khidmat jabatan perkhidmatan masyarakat jabatan polis dan muzium kanak-kanak. Pada satu hujung, di mana kedai jabatan Belk dulu, adalah makanan besar gourmet Southern emporium dengan restoran, kedai kopi dan kelas memasak. Di sisi lain, di mana kedai jabatan Dillard dulu, adalah sebuah teater filem mewah, di mana anda boleh mendapatkan gulung lobster yang disampaikan terus ke kerusi kulit mewah anda. Di atrium, pelajar tempatan melakukan kerja rumah mereka di sofa selesa, mengambil kesempatan daripada wifi percuma. Pada malam-malam panas, orang ramai di tumpukan taqueria mewah di pusat membeli-belah ke trotoar, berbual dan menghirup margaritas.
Ini tidak benar satu dekad lalu. Kemudian dipanggil Universiti Mall, ia adalah kosong dan penuh menyedihkan. Ibu saya enggan pergi ke sana.
"Terlalu menyedihkan, " katanya.
Transformasi yang berlaku di University Place hanyalah satu contoh bagaimana mall berubah di seluruh Amerika. Walaupun tajuk utama menggambarkan "Kematian American Mall, " realiti lebih kompleks. Malls sedang mati di beberapa tempat, ya, mayat mereka yang terlalu mahal untuk menghapuskan landskap. Tetapi di tempat-tempat lain mal menjadi "pusat gaya hidup" seperti apa yang dibayangkan Gruen. Dan ada yang melampaui perkara itu, beralih kepada perkara yang berbeza: kompleks pangsapuri, gereja, sekolah. Di jalan raya, perancang bandar melihat lebih banyak kegunaan: ladang, tempat persembahan, ruang acara pop timbul.
Kemerosotan, kematian dan transformasi pusat membeli-belah Amerika mempunyai beberapa sebab. "Ia sememangnya fungsi membeli-belah e-dagang dalam talian, " kata Chris Calott, arkitek dan profesor seni bina di University of California, Berkeley. "Itu sudah menjadi peluru berpandu utama di pusat membeli-belah."
Terdapat juga banyak ruang runcit di Amerika. Kami mempunyai lebih daripada dua kali ganda kaki persegi ruang runcit setiap orang daripada Australia, dan lima kali lebih banyak daripada UK. Pemaju dibina pada kadar manik dari tahun 1990-an hingga pertengahan 2000-an, sama seperti internet mula mengubah landskap runcit. Kemudian Great Resession hit. Ramai pusat membeli-belah seperti RadioShack, Payless, Abercrombie & Fitch dan The Limited mula menutup semua atau banyak lokasi mereka.
Calott menganggarkan bahawa 50 peratus daripada pusat-pusat membeli-belah yang beroperasi semasa pusat membeli-belah Amerika pada tahun 1960-an hingga 1980-an akan hilang dalam tempoh 5 tahun akan datang. Banyak pusat membeli-belah sudah mati bahawa mereka telah menghasilkan genre fotografi Calott panggilan "luc mall:" gambar menyeramkan, elegiac ruang decaying, berhenti eskalator, gelanggang kaki yang ditutup dengan habuk dan air pancut atrium yang dipenuhi alga.
Tetapi prospek mall berbeza-beza bergantung kepada klasifikasi mereka. Firma penyelidikan hartanah Green Street Advisors menyusun gedung-gedung ke empat gred A, B, C dan D, dengan plus dan minus-bergantung pada produktiviti mereka dan kualiti penyewa mereka. Mall kelas A mungkin membawa lebih dari $ 500 setiap kaki persegi, manakala kelas C mall mungkin hanya $ 250. Dengan anggaran yang paling terdapat kira-kira 300 pusat kelas A di Amerika, dan lebih daripada 700 pusat kelas B, C dan D.
Kelas-kelas A mall sedang berbuat baik-baik saja. Menurut laporan 2017 dari Green Street Advisors, pusat pengeluaran produktiviti tinggi telah meningkat dua kali ganda sejak kemelesetan. Mereka cenderung terletak di kawasan kaya, dan dibina atau dibina semula untuk memenuhi kehendak pembeli kontemporari.
Hanya di luar Chapel Hill di bandar Durham adalah The Streets di Southpoint, kelas A + mall yang dibuka pada tahun 2002. Southpoint direka dengan sengaja untuk Main Street vibe, mengambil inspirasi visual dari pusat kota Durham. Cermin bata merahnya ditutup dengan mural palsu palsu pengiklanan masa lalu perniagaan lama dan produk: Williamson's Bakery ("Barangan Segar Baked oleh Master Baker!"), Kinston Jagung Jagung Panggang. Mahkamah makanan direka bentuk untuk menyerupai ruang terbuka mentah gudang tembakau yang pernah berkembang di pusat bandar Durham. Walaupun sebahagian besar pusat membeli-belah dilampirkan, ada sayap pejalan kaki luar yang dipanggil Main Street, dengan pancutan air mancur dan bangku dan (palsu) penutup lurang lama.
Southpoint dan University Mall adalah contoh-satu yang baru, yang dipertahankan semula-apa yang disebut Calott sebagai "pusat gaya hidup baru."
"Kesilapan reka bentuk bandar pusat gaya hidup adalah bahawa ia menyampaikan rasa masyarakat yang luar, seperti perasaan bandar, seperti perasaan, " kata Calott. "Ia adalah rekreasi Main Street atau pusat bandar bandar yang meriah."
Ini adalah pusat membeli-belah di mana orang ramai tidak hanya untuk membeli-belah, tetapi untuk hiburan, makanan dan bersosial. Ini penting, kerana pembeli tidak lagi menghabiskan berjam-jam melayari cara mereka digunakan.
"Pada hari-hari pra-internet, anda akan pergi ke pusat membeli-belah dan anda akan pergi ke 20 kedai, " kata Ray Hartjen dari RetailNext, sebuah syarikat yang menyediakan analisis data kepada peruncit. "Hari-hari sudah habis. Orang-orang datang ke pusat membeli-belah untuk dua atau tiga kedai-misi perbelanjaan pembedahan yang sangat. "
Oleh itu mall perlu mencari cara untuk memastikan pembeli bersiar-siar di premis. Southpoint berjaya dengan ini, dengan pembeli berhenti menonton siri konsert "Muzik di Main Street", menghadiri yoga di kedai di Lululemon atau kilang di luar Kilang Cheesecake, buzzers di tangan.
Di sisi lain di Durham adalah Northgate Mall. Ia diklasifikasikan sebagai C + / B- property. Apabila saya masih kecil, ia adalah tempat yang sibuk, dengan kedai-kedai klasik pada tahun 1990an seperti Express and Gap, dan karusel dalaman yang popular. Sekarang ia biasanya hampir kosong. Macy ditutup baru-baru ini, dan penunggangnya yang lain, Sears, adalah sokongan hidup.
Northgate berharap untuk mengikuti model University Place, menghidupkan semula dirinya sebagai pusat penggunaan bercampur dengan ruang pejabat, gim dan tempat pendahuluan perpustakaan awam. Tetapi yang lain, kelas B, C dan D kelas yang sama akan menjadi lebih radikal.
Di seluruh Amerika, puluhan mal telah diubah menjadi gereja. Di Grandville, Michigan, Mars Hill Bible Church mengambil alih sebuah kedai utama di Grand Village Mall yang ditinggalkan, dengan nama gereja besarnya "The Hangar." Gereja yang bernama di Mall itu menduduki 400, 000 kaki persegi bekas Lakeland Mall di Lakeland, Florida. Sebilangan megachurches lain telah menjadikan pusat-pusat terbengkalai sebagai "kampus" yang penuh dengan perkhidmatan. "Pusat-pusat lain, seperti Euclid Square Mall di Euclid, Ohio, mempunyai muka depan individu yang dipenuhi dengan puluhan gereja-gereja kecil.
Pusat-pusat perubatan adalah penonjolan yang popular, kerana mereka memerlukan banyak ruang dan tempat letak kereta. Sekolah adalah satu lagi kegunaan yang berkembang. Sebahagian daripada Austin Highland Mall yang mati kini menjadi cawangan baru Austin Community College. Di Montgomery, Alabama, Montgomery Mall lama baru-baru ini membuka pintunya sebagai Akademi Penyediaan Montgomery for Career Technology, yang menggunakan ruang besar sebagai makmal untuk pembinaan pengajaran, pertukangan dan kimpalan; di seluruh pusat membeli-belah, polis bandar dan stesen bomba menduduki bekas kedai pakaian. Pusat membeli-belah lain menjadi ruang pejabat: Pada 2016, Google membeli Mall Mayfield, pusat tertutup tertua di California Utara, yang digunakan sebagai kampus satelit. Rackspace, sebuah syarikat web hosting, memulihkan pusat membeli-belah Windsor Park di San Antonio, ke markasnya, yang dijuluki The Castle.
Ironinya, Amazon, laman web yang banyak kredit dengan membunuh pusat membeli-belah, sedang bernafas ke sekurang-kurangnya satu pusat membeli-belah yang mati. Tapak Cleveland's Randall Park Mall, pada satu titik yang terbesar di Amerika, dijadikan pusat pemenuhan Amazon, membawa kira-kira 2, 000 pekerjaan ke kawasan itu. Pakar menjangkakan banyak bekas mall akan menjadi pusat gudang, kemudahan pengedaran dan pusat logistik dalam beberapa tahun akan datang, memandangkan keperluan untuk ruang perindustrian meningkat dan keperluan untuk ruang runcit jatuh.
Ramai pemaju juga melimpah atas idea untuk menukar pusat membeli-belah ke rumah. Lagipun, terlalu banyak perumahan runcit dan terlalu kecil (terutamanya rumah mampu milik) di banyak bandar. Walaupun banyak projek telah dikonseptualisasikan, hanya beberapa yang telah direalisasikan setakat ini. Contoh yang paling menonjol adalah Providence, Arked Providence Rhode Island, pusat membeli-belah tertua di Amerika, yang telah mengubah ruang runcit lama ke dalam microapartments yang berpatutan. Calott kini terlibat dalam projek untuk menjadikan pusat membeli-belah mall mati ke ruang pejabat dengan perumahan di atas bumbung. Tetapi mengubah ruang ini secara radikal tidak mudah, dan skim tidak selalu berjalan lancar.
Beberapa pusat membeli-belah kosong mencuba idea-idea liar untuk mengisi ruang dan menarik orang ramai: berjalan anjing, taman sayur-sayuran dalaman, tempat perkahwinan, bahkan mesin gelombang buatan untuk melayari dalam ruangan. Orang lain telah cuba menjadi inkubator seni, menawarkan sewa rendah kepada artis, galeri dan tempat persembahan.
Sesetengah pusat membeli-belah, sememangnya, akan diruntuhkan. Tetapi ini adalah "proposisi mahal, " kata Calott, dan hanya akan berlaku apabila bandar memutuskan ada nilai sedemikian untuk tanah yang mampu membongkar. Di banyak kawasan luar bandar dan bandar-bandar Rust Belt, pusat-pusat terbengkalai akan terus merosot.
Satu tempat di mana pusat membeli-belah tradisional masih berkembang? Asia. Di sini, di Hong Kong, di mana saya tinggal hampir sepanjang tahun, sejumlah besar kehidupan seharian berlaku di dalam kawasan pusat beli-belah yang sangat tinggi. Malls mempunyai gelanggang ais, taman permainan dalaman, tempat konsert, pusat penjagaan kanak-kanak. Beberapa restoran terbaik di bandar ada di pusat membeli-belah; tidak masuk akal di sini bahawa makan di mal adalah déclassé sekurang-kurangnya. Pusat membeli-belah juga diintegrasikan ke dalam struktur bandar supaya mereka menghubungkan terus ke menara, pejabat dan pengangkutan awam. Sebahagian daripada ini adalah disebabkan oleh iklim. Di sini, dan di tempat-tempat seperti Singapura dan Dubai, haba boleh menjadi sangat menindas, ia hanya lebih mudah untuk kekal di dalam rumah.
Setiap petang Isnin, saya keluar dari kereta bawah tanah terus ke kompleks mall di Tai Koo Shing. Saya mengambil teh di Starbucks dan pergi ke tingkat atas ke salah satu menara pangsapuri yang dilampirkan, di mana saya tutor sekolah tinggi dalam bahasa Inggeris. Selepas itu saya kembali ke bawah, melakukan belanja kedai makan malam saya di pasar raya di tingkat bawah mall, kemudian kembali ke kereta api. Semua tanpa meninggalkan pusat membeli-belah. Ia adalah pengalaman bercampur-campur yang klasik, tiada kereta diperlukan.
Adakah Victor Gruen telah diluluskan?
